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2021年9月

執筆優先週間開始の件(東京書見出張2泊3日)

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今朝の新宿行きは若干混んでいます。
といっても前の席と後ろの席に人がいる横にはいない、東濃地域で客扱い終了後の最大乗車率推定20%、という程度ですが。

いつも通りに栄7時25分発の名鉄バスを選んで、今日から出張です。

用件は2つ。月火水と3日応募して2日当たった国会図書館での書見と、2日分の相談設定をいただいたお客さまとの出張相談です。お客さまには延泊分の宿泊費5000円を負担いただいて対応できることになったのですが、そろそろ『次以降、宿の値段は上がるかもしれません』といった説明が必要になりそうです。23区内のまともなビジネスホテルが2泊朝食付きで1万円、これが2名分の価格でうち1名は単に会議室として部屋に入るだけ、なんてことができるのもあと数ヶ月でおしまいでしょう。
8月実施予定の研修は来月に延期されたものの、こちらもどうやら再延期はなさそう、ということで今週は教材の執筆校正が最優先になっています。

当然、車内でも執筆を進めなければいけないんですが…外は絶好のドライブ日和、ですねこれは(苦笑)

それは売買なのか?(と思うのは僕だけ?)

最近少しずつ増えてきた妙なサービス。いらない土地を引き取る、というものです。県外の実家とか原野商法の跡地とか、残念ながら山林などが扱い物件の例として挙げられています。

確認したかぎりでは不動産業者さんに加えてなんと税理士さんが運営しているサービスもあり、どうやら司法書士は直接手を染めてはいなさそう。今後もそうかどうかはわかりませんが。

システムはだいたいこんな感じです。

  1. 現状有姿で土地売買の契約を締結し、登記上の名義は元の持ち主から引受業者に移転する登記を行う
  2. 移転前後に持参金といいますか、土地を手放したい人から引受業者に金を払わせる
  3. 引受業者は受け取った金でしばらくのあいだ固定資産税を支払う(らしい)

持参金付きで土地を引き取って貰う、というのがミソです。

たとえばこのサービスの背後にいるのが反社さんなら(という想定も酷いですがそのままお聞きください)
思い通りにできる誰か=飛ばしの携帯や銀行口座を売りたいところまで行ってしまった人を適当に見繕って代表者にして適当な一般社団法人を設立してこの事業を適当かつ大々的に展開して、社団法人が受け取ったお金は適当に没収して代表者には適当に消えて貰う、
そんなことを考えつくのは一瞬だよ、と思えてなりません。

ちなみにウェブサイトを回ったところ、上記の土地処分で元の土地の持ち主が用意すべき持参金は10万から50万くらい、といったところ。年に何件か受託できれば、ダミー法人の一つや二つ作ったって十二分にペイする金額です。

さて、そんなサービスにも司法書士は、関与はしているというのです。もちろん登記で。

土地所有権放棄のサポートを標榜する、あるウェブサイトには『持ち主様には司法書士から送られてくる委任状に署名捺印して返送していただければ登記が終わります。司法書士の費用は通常7万円のところ6万円』などと書いてもあります。

僕なら立会を伴わず売買契約書が用意済みの土地所有権移転登記申請代理の司法書士報酬…土地1筆で税別23000円なんですがそれはさておいて。

やっかみ半分どころか95%以上、ということをご了解いただいて本文を続けます。
今年は、売買による所有権移転登記はまだ1件しか受託しておりません(わらうところ)

登記義務者の本人確認なんかしない、と宣言しているに等しいそのウェブサイト&提携司法書士のやってることを、裁判書類作成業務にどっぷり浸かった司法書士として分析してみたくなったのです。

ただし、やっかみ半分どころか95%以上、というバイアスはかかっています。ご同業の皆さまにはどうぞ笑ってお読みください。

こうした民間による負動産放棄支援サービス(失笑)では、ほとんどの場合土地の元の所有者から土地の引き受け側に金が流れます。通常の売買とは真逆の方向にお金の流れが生ずるのです。

当たり前といえば当たり前ですが、そうでないと引き受け後に発生する不動産取得税・固定資産税負担に耐えられません。

一方で名目上は土地引き受け側から元の所有者にちょっぴり(1円とか1000円とか)お金が渡されて、それをもって両者は土地売買契約を締結した、というのです。

当然、所有権移転登記の登録免許税率も『売買』による税率→贈与よりちょっと安い、評価額の1.5%が適用されます。贈与なら2%。

でも。
月給70万円後半の銀座のホステスさんから月給10万円台前半の四日市の大工さんまで多種多様な人の業務委託契約準委任契約請負契約等々を裁判所で破壊して(好きで壊したわけじゃないですが…解雇予告手当や残業代が欲しかったんですわ)労働者性を認めさせてきた僕としては、本件もあくまで契約とその履行の全体を見たいのです。

本件、負動産放棄支援サービスの提供業者(甲)が元の土地所有者(乙)と交わす契約は二つあるはずなのです。

  • 一つは売買。甲→乙に、たとえば100円の売買代金が渡されます。それと引き換えにほぼ無価値な土地所有権が乙→甲に移転します。
  • もう一つは、別の何かの契約。乙→甲に、たとえば20万円のお金が渡されます。名目は調査料でもなんでもかまいませんが。売買代金とはされません。

さて。そうすると。本件において財産の流れは

  1. 甲→乙 現金100円
  2. 甲←乙 無価値な土地
  3. 甲←乙 現金20万円

となるわけです。すべての契約を俯瞰すればそうなり、これらのどれが欠けても甲と乙は決して契約関係に入らない、のです。

そろそろ民法の条文を引っ張り出してきます。当ブログでは久しぶりな気もしますが。

同法555条では売買契約とは、本件に照らせば

  • 乙が甲に土地の財産権を移転し、
  • 甲がこれに代金を支払う契約、

ということになります。

でも、上記で三つ並べた矢印を整理すると、結局

  • 甲←乙 無価値な土地
  • 甲←乙 現金19万9900円

となって…つまり、乙が甲に19万9900円の対償を支払って無価値な土地の引き受けを依頼する契約となって、甲乙間の契約は売買契約にはなりえない、と思えるのです。

強いて言えばこの契約、売買でないなら負担付き贈与、でしょうか。

甲は理由がなんであれ引き取った土地を乙に返還しない義務を負い、その代わりに土地とお金を無償で貰っている、と。

完全に塩漬けになる土地ならこの負担付贈与で、転売可能ならば…脱法的信託あるいは委任、でしょうかね。甲は乙に代わって買主を探し、さっさと売り払え、という趣旨の契約で、土地は先に所有権移転してしまい報酬19万9900円も乙が甲に先払いした、そうとも言えます。

いずれにせよ甲と乙の契約の実質は売買ではないのです。絶対に。

そうすると、こうしたサービスに関わって登記原因を売買として所有権移転の登記をするのは司法書士としては危険、とも思えてきます。
少なくとも労働紛争労働者側で働いてはいけないな、経営側でもダメだ、とも。

まぁ、もうひとひねりすれば。
ダミーの法人を二つ作り、一つの法人は現金を調査料なり相談料なりの名目で受け取って、もう一つの法人では土地を引き取って、と言う形にして、さらに双方の法人で代表者を全くの他人にしてしまえば…当分はバレないだろうな、とも思えます。

反社さんならこのくらい、楽にクリアできるだろうな、とも。

一般人の方々には、こうしたサービスに安易に関わってはいけません、という趣旨でこの記事をお読みください。

同業者の皆さまには、当事務所における売買による所有権移転登記受託実績が業界平均の約100分の1とか、そういうやっかみ半分どころか95%以上の思いを込めた記事としてお読みいただければよろしいかと存じます。

最後に一つ悪い冗談を追加するとしたら。

もしこのブログで挙げたような負動産の引き受けサービスをする法人が破産して。
もし破産管財人が僕だったら『これは売買を仮装した不正な契約であり、公序良俗に反して無効だ』とかなんとか言って土地を片っ端から元の持ち主に突っ返し、破産財団を身軽にしちゃうかもしれません。で、同時に発生する持参金の返還義務は当然のように踏み倒す、と。だって破産するわけだから(笑)

悪すぎる冗談はこのくらいにしておきましょう。

冗談かどうかは微妙なんですが、来月は売買の登記の依頼があるらしいのです。今年2件目の。

過半数への追随と今後の出張予定

たまに、ごくたまに、ではあるのですが、業界団体もなかなかいいことをするな、そう思えることはあるのです。

先月は職域接種の案内を見たときにそう思えました。
ひょっとしたら愛知県司法書士会は僕が思っているより偉大なのかもしれません。僕が所属するもう一つの業界団体と、先日ぼくを公正証書遺言作成の証人に呼んでくださった先生の業界団体には、職域接種の実施がないようなのです。

で、僕は自治体の集団接種の予約を入れました(結局そっちかよ、という話しです)。

10月上旬に連続3日間、講師の仕事が設定されています。この時期どうあっても寝込むわけには行かぬ、と思ってはいるものの、先行して接種を終えられた医療関係者のお客さまからは2度目の接種で派手に熱発した遺伝子操作された不妊になった5Gの電波に体を乗っ取られた等の報告が入って…はいません。熱発までが本当にあった報告です。

どうやら日本人の過半数を見渡してみてもときおり死亡者はでるものの、自分がそういう危ない目に遭う確率は訴訟で関わった相手がキケンな人である確率よりは相当低そうだ、と納得できた気分がしています。ということで僕もワクチン接種を受けることにしました。

問題になるのは前述の講師の仕事でして、9月下旬に1回目を、10月下旬に2回目を設定すれば2回目は遠慮無く寝込んでいられそうです。

未接種よりはまし、なのでしょうが今後の長距離出張は最低1回のワクチン接種済みな状態でおこなうことになりました。

次の出張はおそらく9月最終週、東京に行こうか考えています。

ただこの東京出張、いつも補助者さまが出張帰着直後の勤務を辞退なさるのです。
ひょっとして伝染病猖獗地域と思われているのか、東京(苦笑)

その後は講師の仕事で他県へ、その翌週に福井へ行くことまでは決まっています。ひょっとしたら講師の仕事はもう1回延期が発動されるかもしれません。去年からみていると、社会情勢に応じて延期され決して強行しない、という傾向がこの仕事にはあります。受講者の方にはちょっと申し訳ない気はしますが…ワクチン接種済みな人の増加、というのも今後は考慮要件に入りそうにも思えています。

もう一ヶ月延期してくだされば講師も2回接種者の仲間入り、という誘導を僕が企画担当者さんに試みるかどうかはさておいて。

さらに来月は仙台・徳島といったところに行けるはずですが時期は未定、進行中の手続きにより10月または11月、そうこうしているうちにさらに次の東京出張が発生するはずで、ただしこの東京出張は2回目の接種後になるよう調整してやろう、と考えています。

不要でありかつ不急である、という案件は当事務所にあってもなかなかないので出張はしてしまうのですが、なんだかんだと言いながらこの事務所、補助者さまの雇用を維持しながらこの時期を乗り切れたことになるのかもしれません。

今月後半は、来月に備えて講義教材の作成と反対尋問の準備が主な仕事になりそうです。

登記の仕事はあまりない、という事実を婉曲にいうとこのようになります。

一瞬でダメだとわかる請求の趣旨(ただし、職業代理人の作成によるもの)

先日した、ある地裁での書類閲覧でのこと。

同地裁、記録係の担当者さんは概して親切なんですが記録閲覧用のスペースは貧弱です。
その日は2㎡ほどの範囲に5人詰め込まれました。まさに密(苦笑)

肝心なその訴訟は和解条項から想像もつかなかったのですが、事件名が貸金返還請求事件となっておりました。原告被告双方とも職業代理人がついている事案、ですが。

訴状を見て目を疑いました。請求の趣旨がヘン、なのです。

1 被告は原告に対し、金●●●●万円およびこれに対する、訴状送達から相当期間を経過した日から支払い済みまで年6%の割合による金員を支払え。

こんなことが書いてありました。

僕が雇った人がこんな起案をやったら一瞬でクビ、といえるくらいには下手だと思っていただいてかまいません。これでは相当期間の経過日=遅延損害金の起算日がいつなんだかわかりません。

ただ、百歩譲って三舎を避けさらに平和維持軍の監視を受けつつ緩衝地帯を設けるくらいの譲歩をすれば、この訴状をつくった代理人の言いたいことは一応わかるのです。

請求の原因をつらつら眺めると、詐欺まがいの原告会社がしょうもない被告会社に対し、念書一つ残さずに貸付(と原告が強弁する資金移動)を繰り返したことはわかります。つまり、原告から被告に期限の定めのない貸付が繰り返されていたからそれを返してほしい、というのが訴状に書かれている内容ではあるのです。

こういう場合、確かに債権者からの請求を受けてから相当な期限の経過後に債務者による支払い義務が生じる、とはいうのです。

でも訴状にそう書いちゃダメで、極めて当然ながら訴状訂正の申立書が出ておりました。

訂正後

1 被告は原告に対し、金●●●●万円およびこれに対する、訴状送達の日の翌日から支払い済みまで年6%の割合による金員を支払え。

…ようやく世間並みの世界に戻ってきましたよ記載が。というより訂正前の訴状、最初から受理するなよ裁判所(憮然)

こういう場合、あらかじめお金の返還を催告して相当期間の経過ってやつを実現させておき、そのうえで訴状送達の日の翌日を遅延損害金の起算日にしておけば裁判所は送達報告の内容を反映させて遅延損害金の起算日を補完してくれます。ですので訂正後のような記載に最初からしておくのが素人向け書式見本でもわかるお約束、のはずなのに。

印紙代だけで十万円を大きく超えるこの訴状でこの低レベルな記載とその訂正は一体なんなんだろう、とがっかりさせられてしまいました。

まぁ、あとはこの代理人がいくら着手金をとったか下世話な関心を持っているところです。昔懐かし報酬額基準が健在だったころなら300万円は取れているところなんでしょうが、まずそれはあり得ないでしょうね。

成功報酬には興味ないのです。和解調書によると、ほぼ原告全面敗訴♪で訴訟は終結しています。

こうしてみると、この業界にもセカンドオピニオンの重要性は高まっていくのかもしれません。業界内の人が見れば一瞬で不可だとわかる訴状がふつうに流通しているのをみると、そう思わずにはいられないのです。

もう一つ、この出張中に見てしまったものがありまして。

こちらは守秘義務に服するため言えないのですが、結論から言うと僕は家族信託反対派になる…とまでは言わなくても、いわゆる家族信託(残念ながら民事信託も含むだろうとは思います)から生じる紛争に対処できる技量と情報を蓄積しておいたほうがよさそうだ、と思っています。あの世界からもそろそろ腐敗臭が漂ってきた、そう思わされました。まあ20年前の成年後見制度黎明期と同じようなものなのかもしれませんが、非商事の信託制度に群がる低レベルな有象無象の跳梁はそろそろ目に余るものがあります。

(委託者の財産を)絶対パクるだろ受託者、最初からそのつもりだろ、と思わずにはいられない…一瞬でダメだとわかる脱法信託やその準備構想も、やっぱりあるわけですよ。本人訴訟でなんとかするにはちょっとしんどいテーマですが、いわゆる家族信託®(商標登録済みであることを示すのは、当ブログでは皮肉です)に正面から取り組むより脱法家族信託問題対策室を主宰するほうがやりがいがありそうです。

いろんな何かをいただいて、帰ります(愛媛出張5泊6日 最終日)

 

松山から普通列車を乗り継いで名古屋に戻るには、愛南町を8時前に出て宇和島9時55分発の特急に乗らなければなりません。列車の出発を待っていると、初めてみるアドレスからメールが入っていました。

From:愛媛県愛南町ふるさと納税担当者

…今年も納税ヨロシクね♪ということなのでしょうか。
昨日行ってきたばかりの町の魅力が綴られたメールには、ふるさと納税の案内も当然記されています。

実は昨年、納税先をこの町にしたくなるほどの売上げが、愛南町のお客さま方のおかげで発生していたのです。

今回の出張で愛南町・宇和島市での仕事は一区切りつきました。関わった仕事は訴訟費用額確定処分2件判決3件、不動産登記は複数、商業登記現況測量図作成は各1件、と実にバラエティに富んでいます。そのうちのいくつかは守秘義務に配慮した上で林業雑誌への寄稿にも反映させていただきました。

月並みな表現ではありますが、売り上げもさることながら実務家として何物にも代えがたい経験を得て一連の出張を終わることができたように思えます。時節柄とはいえリモートに甘んじていては決して得られない、経験を。

話をまとめにかかっていますが、もちろん愛南町の素敵なお客さま方、そしてその方々が下さる美味しいもの(例:蜜柑西瓜新米餅赤飯レモンキウイ牡蠣ヒオウギ貝蜂蜜。概ね重量順です)とお別れしたいわけでは全くないので、今後も何かあれば来る、という状態は保ちます。

今年もふるさと納税はちゃんと愛南町にしますので、ひとつ今後もよろしくお願いしたいのです。僕のほうから。

今回抵当権を消した土地を町にくれてやる登記、あれ僕にやらせろとかゴネてみたいですよねー(←冗談です)

さて、松山からは青春18きっぷ5日目の旅が始まります。
特急から乗り換えた松山11時26分発普通列車観音寺行きは伊予北条で、海側に空席がでました。期待通りに。

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昨日お客さまにもらった味ご飯のおにぎり、ここでいただきましょうか。

判決正本をいただきに、南予へ(愛媛出張5泊6日 5日目)

 

8時10分松山発の特急で、例によって南予への旅をはじめました。今日の予定はまず裁判所で先月出頭した訴訟の判決正本を受けとり、15時過ぎから愛南町内で出張相談、ということで素直にバスに乗り継げば10時過ぎには着くのですが。

 

9時33分に予土線窪川行きが出るのです。宇和島から。
これで窪川―中村ー宿毛と回り込んで宿毛駅14時10分発のバスに乗れば15時前に愛南町に入れる、もちろん自由周遊区間内の行動なので費用は増えない、そういう一日を過ごすことにしました。

 

窪川行きの列車は、山間の小さな駅で20分ほど停まります。

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ここには国鉄がまだ存続し、さらには0系の新幹線を運行しているようなのです。
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精米をいただきに、南予へ(愛媛出張5泊6日 4日目)

 

松山には弟子がいるのです。農学部の名誉教授とのことのですが、時折彼の仕事を手伝ってやっている、そんな弟子が。

※以下、林業界の人以外には全くワケわからない話になります。この事務所にいくつか実在するファンタジー、とでも思ってお読みください

家に来ないか、と弟子から連絡があったのは僕がこの出張を始めたあとで、8日なら都合がいいと言ってきたのはこっちが瀬戸内海を松山に向かっている最中の6日、夜。9日午後には愛南町で相談の予定を入れておりました。

普通のひとなら宿も日程もガッチリ決まったタイミングだろ、実は8日、宿毛(高知県)あたりに泊まる気でいたんだぞ、というべきなんですがそこはそれ。師匠と弟子のレベルは釣り合っているのです。
応諾しました。そんなこともあるかと思って、6・7・8日の宿は決めずにいたのです。

前回は手ぶらで訪問してしまったのが申し訳なく、今回は明日訪問予定のお客さまに支援を仰ぐことにしました。

この季節、愛南町のいいものはなんでしょう?と。
ちなみにこの質問をなしたとき、僕の体は松山観光港から伊予鉄道高浜駅に移動中。牡蠣はまだ早い鰹はどうだ等いくつかの候補提示を経て、ここは断然お客さま農園製のコメがいい、新米を無洗米仕様に精米してあげよう、ということになりました。

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で、それを、取りに。
松山から特急列車で宇和島にやって来た帰りなのです。いっそこの新米、僕が欲しい(笑)

上りの特急も、よく空いています。下りの列車で検札に来た車掌さん、昨日八幡浜から乗った上りに乗務していたのと同じ人でした。

とりあえず傘持って、南へ(愛媛出張5泊6日 3日目)

四国西南周遊レール&バスきっぷは二種類が設定されています。誰でも買えるものと、指定航路の船で上陸した人にだけ発売されるものと。

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僕が手にしたのは後者で、松山高知以南のJRは特急まで含めて乗り放題、併せてそこら辺の路線バスも乗り放題で6600円、4日間有効、とまぁ…モラルハザードを増進する企画乗車券。隣の駅の銭湯行くのに特急使おうか、などといった行動を誘発しかねません。誰でも買えるほうはJRの自由周遊区間がやや狭く、松山―伊予大洲と須崎―高知が片道だけ利用可能、になっています。松山に連泊しながら毎日南予に顔を出して平気、などというモラルハザードは抑止されているのです。

ちなみに松山―宇和島は特急自由席片道正規運賃3030円、所要1時間30分弱。特急は毎時一本午前5時台から出ていますので、同区間を1日4往復したら2万4千円ぶん使える…などということは今後もしないと思います。自信はありませんが。

冗談はさておき、このきっぷを持った場合は松山の安い宿に泊まって朝早くから行動開始すれば予讃線沿線なら大抵のことができてしまうわけです。松山で朝5時に起きるのと宇和島で朝7時に起きるのが行動力としては等価だ、と理解すればいい。

松山で追加の用事が入ったこともあり、昨日から松山に3連泊することにしました。宿に荷物を置いたまま、松山10時18分発の特急で南のほうに向かっています。たぶん八幡浜で降りるはずですが、あまり自信はありません。

とりあえず蚊に刺されながら待機(広島愛媛出張5泊6日 2日目)

 

このブログ、紛争の相手方も見てるということで。
出していい情報は当然考えますし、場合によっては情報操作も試みます。その気になれば1ヶ月架空の旅行記を書ける写真のストックはありますが、それは大事なときに使うつもり。

今回は活動状況を出していいどころか大々的に強調するのがよかろう、ということで。

 

広島地裁にやってきましたー!
(↑安っぽいバラエティー番組のノリ)

 

過払い金請求で訴状作って以来、14年ぶりかもしれません。今回の仕事は訴訟記録の閲覧です。原告被告とも僕のお客さまではなく、僕のお客さまにおかしな主張をしようとした相手方も訴訟の当事者ではありません。

くだらない太陽光発電に関する仮登記が転々譲渡された、そのおおもとの争いの記録を見て愛媛県南宇和郡愛南町内で実施の出張相談に備える、僕が支援するのは太陽光業者ではなく山林所有者だ、そんな状況です。

閲覧代行そのものは費用は請求せず、広島に寄ったぶん増えた費用(印紙代150円宿泊費3800円フェリー運賃4500円)が補われるご依頼が後日あったらいいな、とは思っています。

なにかご依頼があったらいいな、と(揉み手しながら言ってみる)

まぁこの点はあまり心配していません。それに本件、業者側の発言が僕の正義感をひどく刺激するものだったのです!

…というのは言いすぎですが、その業者さんは僕が山林所有者側の人であることをアピールするネタに供するには格好の間違いをなさったようなのです。僕の相談には役立つ…問題事例を提供してもらいましょう。

それに、この夏の僕の体は愛南町産のスイカで出来ているのです。

スイカ13.5kg貰って一人で食べたら、そりゃ恩義は感じます(笑)

もちろん真面目なご依頼として太陽光発電関連その他の仮登記、その移転に関する訴訟等の記録閲覧(裁判所・法務局で行うもの)とその後の相談および裁判書類の作成には応じています。ただし業者側は相談謝絶、地権者側からの相談に限ります。目的地が出張経路上にない場合も費用を見積もって出張します。

スイカ・ミカンその他ご当地の美味しいものをいただけると、だいたいそれを上回る便宜供与でお返しするように心がけているところです。

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さて、閲覧手配は昼前に済ませてしまったのです。
裁判所の隣の広島城で13時を待っているのですが、ここは蚊がいるようです。
記事を書き上げるあいだに2ヶ所やられました(;_;)

とりあえず今日は断食(『最速』の乗り継ぎで始める広島愛媛出張5泊6日)

寝過ごしました(呆然)
枕元に置いたスマートフォンは目覚まし時計の時刻設定画面を出したまま、時計は9時04分を指しています。昨晩は日付が変わる直前までかけて裁判書類を書き上げ、7時過ぎに起きるつもりだった…そんな朝。

まぁいいか。

これが東京出張なら大変なところでしたが、今日行くのは広島です。大丈夫大丈夫。

正確には、これが高速バス利用なら大変なことになっていましたが今日使うのは青春18きっぷです。大丈夫大丈夫(苦笑)

広島までは最速の乗り継ぎだと9時間02分、この乗り継ぎは最寄り駅を11時54分発のとき成立し、あとはだいたい9時間30分程度かかるのです。

当然ながら新幹線の存在は考慮しない想定で、さらに帰宅ラッシュの時間前に関西圏を通過できる、そんなプランBに切り替えました。

さらに。

今週もらえる判決を受けて行う登記の委任状作成と紹介不成立にともなう税理士さんへの釈明と昨晩つくった文案に返ってきた指摘事項の確認とスラックスへのアイロン掛けが未了という現実にも直面させられました。ご飯食べてる時間、ない(汗)

なんとか間に合った名古屋駅のコンコースには、人を旅に誘いたいようなそうでないようなポスターが掲出されています。四国デスティネーションキャンペーンは10月1日から年内いっぱい、とのこと。

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先週はなぜか立て続けに3件のお客さまの仕事が頓挫消滅競合負け等でサヨナラ、になりました。出張日程にも若干余裕が出てきています。

いろんな何かにサヨナラしたい気分で始める今回の出張、体脂肪にもサヨナラしたいので今日はこのままプチ断食の日に決めました。

広島の宿の値段はいささか暴落気味で、明日の朝食付きで4000円弱のホテルが取れているのです。

同じソフトが欲しいわけ(実は登記名義人調査に活躍中)

いよいよNTTが電話帳の発行を止めることになりまして、ちょっとした衝撃を受けています。

電話帳の発行が止まるということで、電話帳を元に作られているこのソフトの発行も止まるようです。

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システム・ビットの『ら~くらく電話帳』は全国の電話帳のデータを収録し、氏名から電話番号と住所の検索を可能とするソフトです。現在は2018年に出たVer.28が最終バージョンになっています。

同社ウェブサイトの製品紹介ページには、なぜか一番肝心なはずの『氏名から(電話番号なんかどうだっていいから!)住所が検索できる』機能の存在がわかりやすく書かれていないのは…個人情報に敏感な昨今の世情を反映したものなのでしょうか(苦笑)

世の電話帳の収録件数に応じてバージョンごとに徐々に収録件数を減らしてきたこのソフト、近年では収録件数3千万件を割り込んでいたはずです。僕のところにあるVer.20あたりまでが3千万件を維持していたかと。

僕がこのソフトに注目し、ヤフオクやらメルカリをウォッチして買いを入れだしたのは3年ほど前からです。最初にVer.10が、次に20と21が、今年に入って3が来て、21は転売して差益を若干稼いで導入費用の足しにした、そんな経緯をたどっております。

いちばん古いVer.3はWindows2000すら公式対応をうたっておりませんが(汗)このソフトを動かすためにWindows98seのシステムを維持するだけの価値はあります。2000年初頭に出たこのバージョンは順当に行くと1999年当時の電話帳データを収載しており、ちょうどその頃が我が国における固定電話の加入者数の絶頂期=契約数6千万件強、電話帳収録件数4千万件強などと言われておりました。

この時期の国勢調査で把握される世帯数とハローページ個人版の収録件数を比べると、僕のところには1999年時点で存在する世帯数の6~7割をカバーする世帯主の住所氏名(あ、ついでながら電話番号。別に興味ないですが)のデータがあって、それが検索可能になっているのではないか、と考えているのです。当然ながら通常は固定電話は各世帯に1回線=各世帯で一人しか収録されていないので、調査にはその特性を踏まえた工夫を要しますが。

ここで表題の件。
実は先日も、不明な登記名義人あるいはその相続人の調査を当事務所でできるのか、といった問い合わせがありました。今回は林業関係のお客さまです。

こうした業務では現地訪問=ご近所さん町内会長さんに調査対象者の消息を聞いてみる、という最も確実な手法を除けば(不動産価格も低いので課税データからも所有者の関係者がわからないという状況下で)

  • 死亡によりとっくに消除された住民票を請求し堂々とハズレを引く
  • 運がよければ登記上の住所が本籍地なので戸籍除籍の請求が成功する

これがやるべき作業の8割、それでダメなら諦めろ、みたいになっていますがちょっと芸がなさすぎる、と僕は思っていたのです。
当然ながら登記名義人の住所地の土地建物など他の不動産の登記情報を派手に請求して云々、といった普通の司法書士さんが机上でやることは全部やる前提で、さらにその斜め上を行ってみたいな、と常々思っておりました。

きっとそういう技能や装備が必要な時代がくるだろうから、というのは戸籍の電子化で電子化前の改製原付票が片っ端から捨てられだした平成中期から思っていたのです。

電話帳データを元にした同様類似の有料サービスはネットにも公開されています。しかしながら検索性に加えて運営者の合法性にも相当な難がある(犯罪とはいえないが民事上の不法行為が成立しないとは言い切れない=著作権個人情報回りの問題はぎりぎりパスしているとしても、プライバシーは蹂躙している)、近づかないほうがいい、ということで僕は『スタンドアロンで運用されて完全に合法な昔のソフトをゆっくり探し、見つけたら買いを入れ、ある程度整ったところで保有状況をアピールする(←いまようやく、ここ)』という策をとることにしました。

運がよければ、ではありますが戦前戦後(1940~50年)に不動産を取得相続された人については、ちょっと長生きしていてくれれば2000年の電話帳データに引っかかってきます。不動産取得時30歳として、その後50年ほど生きていてくれればよいわけですから。残念ながらCDに電話帳データを積んでPCで検索できるようにしよう、というソフトが出だしたのが1990年代後半なので、これ以上大きく遡るのはムリ、な状況なのです。まぁ労力勝負と割り切って国会図書館にこもり、紙の電話帳を探すということもやるときにはやりますが。

このソフトの素敵なところとして、同一市町村内あるいは県内にいる候補者を名字だけ・名前の一部などで検索し、相続人である可能性が極めて高い人をいきなりヒットさせる、ということもできたりします。親が似たような名前を子供につけてくれていると、もう嬉しくてたまりません(笑)珍しい氏名なら他県に移っても楽勝で捕捉できます。

こうした『住所の一部・氏名の一部・それらの組み合わせ』で登記名義人を検索できる機能は、戸籍や住民票、登記の制度には存在しないのです。正確には、当該業務を扱う役所の外にいる民間人には開放されていません。当然ながら公的に=国土交通省さんあたりが公開している所有者不明土地の探索フローチャートにも出てこない。ら~くらく電話帳はこの機能を置きかえるほか、『過去の世帯主のデータを探す』というものでもあります。この点は現在の住基ネットのデータとも違う特徴、ということになるでしょうか。

僕のところでは登記名義人の探索でこの電話帳ソフトが結構な活躍を見せているほか、会社の役員を氏名で検索できるサービスとして東京商工リサーチのTsr-Van2と登記簿図書館、不動産登記の甲区の記載を住所・氏名で検索できるサービスとして登記簿図書館(運営会社名も登記簿図書館)を用いています。

こうした調査能力を巡って誰かと競うことは難しいためあくまでも推測ではあるのですが、これらの…補完的なはずなのに実は主力として機能するサービスのおかげで特に戦後の登記名義人については他事務所より若干優れた探索能力を持てているはずです。たまに回ってくる、他事務所で調査不能を言い渡されてきた案件を見ているとそう思えます。

当事務所では、ご依頼の趣旨から依頼人が調査対象者の戸籍を請求可能ならば戸籍等の職務上請求をおこなうほか、それができなくても上記のサービスを組み合わせて行けるところまでは行く、そうした調査もしています。基本的には机上調査なので、全国からのご依頼に対応します。

欲を言えばもう一年遡れる、ら~くらく電話帳のVer.1が中古市場に出たら買いたいものだ、と思っているところ。もう数十万件か、保有できる世帯データが増えるはずなのです。

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