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2017年4月

過去の電話帳を用いた登記名義人の探索の可能性 1

事務所東側の丘はさみどりに萌えて、絶好の行楽日和です。
ゴールデンウィークの仕事が、もう一つ減りました。

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…ある労働訴訟。協議の場で口にしてきた未払い金額より1.●倍は多い計算表が、会社側から出てきています。

なにやらいい加減なもんだ、と裁判所の対応も含めて少々首をかしげざるをえませんが、ともあれ僕の仕事は1.●倍ラクになりました。

この表を直ちに詳細に検討して大規模に反論する必要はなさそう、ということで昨日の記事の続きです。


隣接地の所有者や過去の仮登記の権利者、ときには解散しちゃった会社の代表者…などとして登記上読み取れる他人に連絡を取る必要が、たまに発生します。

たまにしか発生しないのですが手続き全般に与える破壊力が大きい、というのがこの問題の怖いところ。あくまで「その手続き当時の」住所と氏名の組み合わせでしか表示されていないこれら所在不明者は、死亡したり転居したりしてしまえばかんたんに行先がわからなくなります。

一次情報として知ることができる対象者データは住所と氏名だけなので、死亡や転居にともなって住民票や除票がとれなくなったら公的な証明でただちに追跡することができないからです。

これを新しいツール(といっても古い資料)である『過去の電話帳』を活用して探せないか?というのが、ゴールデンウィークの僕の自由研究です。

登記上の所有者の所在がわからない、という問題は東日本大震災後にいったん注目されました。そのときの記録では、地権者2400名余りのうち最初は半数程度の人が現在の住所と一致していない、そんな情報があったはずです。

明治時代から相続登記をやったりやらなかったりしてきた農山村(の、中間貯蔵施設の予定地ということは住宅地や主要な農地からは離れているだろう場所)には、きっとどこでもそういう状況が隠れています。

不動産開発(原野商法とは言うまい)の跡地を巡っては、興味深い記事がありました。

『補償時報』108号(平成10年)所載の「山林分譲地の用地取得について--居所不明者の詳細調査等」によれば、中国自動車道の工事の予定地にかかった兵庫県の山間部、佐用町の別荘地(ただし、実際には別荘建設も道路開設も無く、机上で分筆と分譲があっただけであった模様)の地権者は64名。昭和40年代に分譲された=つまり昭和40年以降の住所氏名が登記上見いだせる地権者たちについて事業者担当者が平成初期にしたことは

○まず、登記上の住所氏名で住民票を取得した

 この時点での所在不明 23名

○次いで担当者が地権者住所地の役場に行き、住所地周辺の調査もおこなった

 この時点での所在不明 3名

ここで記事によれば調査地の役場で「かなりの情報」を得た、との記載がありますが民間人がこれを期待するのは野暮、というものでしょう。きっとかなりの情報があったんでしょうね(遠い目)

おそらくは徴税管理のために把握されていた情報かなにかをもらったと妄想しておいて、現地調査ではつぎのような人に話をきいた、とのことです。

  • 近くの派出所
  • 自治会役員
  • 米屋や酒屋
  • 近所の人。共同住宅なら管理人

このほか電話ボックス内にある電話帳を調べるなどの調査をへて、記事の時点で所在不明は3名に絞り込まれた、と。現時点でこの区間に道路は通ってますのでこの3名についてもなんらか解決が図られた、ということでしょう。わざわざ記事に書いてくださった、ということは電話帳もどこかで役に立ったはずです。

登記名義人たる所在不明者の探索方法としては上記のほか、国交省の所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドラインのページ巻末の事例集には「お寺の過去帳」がわりとよく出てきます。これは調査対象者の生存時期が古い(明治から終戦直後あたりで登記が終わっており、あとは相続登記未了)の事例が多いからだと思います。

ガイドライン所載の事例は主に行政がやる所在不明者調査ですので戸籍謄本や登記事項証明書の公用請求が派手に使えるほかは、それで役所の記録が取れなければ現地で聞き込みしましょう、というのが現在の業界標準だ、と考えて差し支えありません。電話帳はあくまで「現在のものを、単に調査対象者の所在と電話番号を知るために」使われているだけです。

自分が住むための住宅など関心の高い不動産でなければ、昭和40年代の登記名義人も最初は3分の1が連絡不能の状態からスタートすることになる、調査の過程で聞き込みがどうやら必要になるとみんなが考えている…ということで時間もお金も限られている民間人には少々酷だと思うのです。

本コンテンツではこの部分、上記の例なら所在不明23名から3名以下に減らす作業を過去の電話帳の活用その他で置き換える、ということを検討するのですが…

すみません。実は過去の電話帳の所蔵は地方の公共図書館にはほとんどなく、東京の国立国会図書館にしか揃ってません。

結局それかよ(怒)と言われそうですが、まぁ僕のところで安く調査代行しますから勘弁してください、とごまかして話を先に進めましょう。


追記

連絡不能・所在不明な登記名義人の探索および休眠抵当権の抹消に関するページの公開を、5月から開始しています。

初夏の自由研究 開始の件

昨日は補助者さまの出勤日。贈与の登記申請書を作る彼女に、精一杯の笑顔で話しかけてみます。

「児湯郡西米良村の電話帳の世帯カバー率を知りたくありませんか?」

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・・・

・・・・・・

発言の不適切さを自覚させるに十分な、おそらくは1.3秒ほどの沈黙の後。
彼女のおとがいが右に振れました。ややあって、つぎは左に。

どうやら趣旨説明が必要なようです(相手が誰でもそうすべき、またはさっさと前言撤回すべき状況です)

問題意識は引き続き、不動産登記にあります。相続登記をしていない隣接地の所有者など、登記上の名義人として現れてくるが追跡が困難な人の調査に電話帳を活用し、その方法をまとめてコンテンツにしよう、というのがこの連休の自由研究なのです。

ちょうど登記のご依頼が一件、どこか他事務所に行っちゃったことですし、時間はあります(笑)

この自由研究の前提として、おおざっぱな時期を区切って「ある自治体内の世帯数と、対応する電話帳に収録されている個人名の件数の比率とその変遷」を知っておく必要がある…と考えたのです。

で、冒頭の発言に至った、と。

西米良村を調査対象にしたのは、林業が主産業だった集落で大正以降、市町村合併を経験しておらず人口もあまり多くなく村域の一部が別の市外局番をもらってるようなこともない、で、僕も一度は行ったことがある…そうしたとっても適当な判断によります。特に選定の必然性はありませんので、たまたまこのブログを見てしまった同村ご関係者の方がいるならご安心ください。

で、客観的には当事務所になんの関係もない村の電話帳を昭和44年から平成28年まで6通りもコピってきた僕が何をしようとしているか、をまず補助者さまにはご納得いただかねばなりません。

以下、彼女への説明の要約。

  • 我々が普段目にする「不動産の登記名義人」は、過去の一時点における住所と氏名の組み合わせで表示されています。
  • しかしながら、たとえば確定測量への立会要請でも仮登記の抹消でもいいのですが疎遠な他人として現れてきた登記名義人に連絡を取りたいと思っても、前項で読み取った住所から転居したあと5年経てば住民票は請求できません。調査者がヘタレだと比較的簡単に調査不能になります。
  • この点、実務上の対応としてはNTTの電話番号案内に聞いてみろ、などという記載が散見されますが、振り込め詐欺対策として電話帳や番号案内の不記載が推奨されている昨今、これに期待するのは野暮というものです。まして戦前から共有林の名義人だったり農地改革で土地もらった人間がまだ生きていてそいつが電話番号の案内を希望しつづけて健在だ、なんて間抜けな妄想誰がする、と言わねばなりません。
  • だったらあとは現地を訪問して古老だの精通者だのに聞いてみろ…ってそんなヒマ誰があるもんかよ民間人に(失笑)、とここでは言っていいでしょう。もちろん行政事業の執行のためにそうされる営みには敬意を表しますが、この経路でハッピーエンドにたどり着くことは今後どんどん難しくなります。事情を知ってるひとがこの世からいなくなっていくわけですから。
  • そうした状況下で我々が手に入れられる「過去の電話帳」は、調査したい自治体内の多くの世帯をカバーする公開データベースにならないか、なるとしたらどう使えばいいかを考えたいのです。
  • あなたと一緒に。

以上。当然ながら納得は得られませんでした(笑)

これで諦めたら本職の沽券にかかわる、ということでおやつの時間の話題は引き続きこれ、です。試しに昭和55年の「あ」の欄に載っている人の行方を追ってみます。

  1. Aさんは、30年健在。ずっと同じ名前が載っています。
  2. Bさんは、次の10年で相続発生の模様。同じ電話番号で同じ名字、ただし違う名前の人がその電話番号を使っていることが読み取れたから。
  3. Cさんの事情はもう少し複雑。同じ電話番号で違う住所、異姓異名のDさんが10年後にその電話を使っています。
  4. ではそのDさんがどういう経緯でその電話番号を使うことになったか?これは電話帳をさらに精密に検索すれば、たぶんわかります。各年の電話帳を追っていって、Cさんの名前が消えた翌年に同じ電話番号でDさんが使用開始していればなんらかの名義変更手続きを経てDさんに加入権が承継されたと推定すればよく(つまり、CさんとDさんには関係がある)、数年間その電話番号が使われずにDさんが使用開始したなら両者は無関係で単に空き番号が割り当てられた可能性が高まります。

少なくともBさんのように、もともと探したかった人が死亡してしまって順当に相続が発生したような事例なら、複数年の電話帳を用いることで死亡者からその相続人の1人を追跡できるのではないか、さらには電話番号のつながりを調べることで、名字や住所が違っていても関連は追えるぞ、と騒いでいるうちに。

普段は1時間弱の休憩時間が、1時間半経っていたことに気づきました(^_^;)


さて、今日からしばらくのあいだ、上記の調子でごくごく一部の人には有用かもしれない、残りの圧倒的大部分の閲覧者の皆さまには本当に無用な調査と情報の掲載を続けます。あらかじめ謝っておいたほうがいい気分が自分でもしますよ(苦笑)

これは例によってニッチなコンテンツに育ててちょっとしたご依頼に結びつけることを狙っているだけですので、ゴールデンウィーク明けには平常の記事に戻します。旅や訴訟やPCの修理がお好きな方には、またそのころ当ブログにお越しください。

記載を忘れるところでした。昭和55年の国勢調査によれば同村の世帯数は800超、同年の電話帳に記載の個人名は(本職が数えたところ)700超、控えめに見てもこの時点で8割超の世帯は電話帳でカバーされている、ということになっています。

時速22kmでの巡航

旧街道の町並みが見えるところまでやってきました。昨日の昼下がりです。

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今月の出張はすでに終わっています。戸籍の収集で豊明市に行く途中なのです。

…自転車で。

僕の事務所は名古屋市の南東部、緑区にあります。緑区のなかでは北西部にあり南区・天白区の境に近いところに立地しています。で、豊明市は緑区の東隣にありまして。

簡単にいうと緑区を丸ごと突っ切って南東にいけば豊明市役所、そういう位置関係です。距離が短い9km弱のルートより、起伏の少ない遠回りなルートを採ったら途中で有松の重要伝統的建造物群保存地区を通ることになった、ということです。こちらのルートは、11km弱。

お天気はいいし暑くも寒くもないし仕事はあまりないし(笑)ということで絶好のポタリング日和です。念のため事務所のルータとVPN接続を確立し、かかってくる電話は持ち歩いているスマートフォンで受けられるようにもしてあります。こちらのほうも良好に動作しています。晩ご飯の買い物に寄ったスーパーで、裁判事務のお客さまから電話がかかってきました。

問題があるようなないような気がしたのは、所要時間です。

自動車で行けばだいたい30分かかるこの区間、自転車では38分となりました。

重伝建地区内ではことさらにゆっくり走ったり写真を撮ったりしてこの時間なので、もう少しまじめに走れば35分を割っていたはずです。電動アシスト自転車は時速24kmまでアシストがかかるので、時速20km台の前半で流して走ればアシスト機構が走行抵抗になることはありません。

往復20kmを超える中距離移動でも電動アシスト自転車は案外実用的かもしれません。そこら中で渋滞する夕方なら、自転車のほうが早いかも(笑)

時折使う自車での運転速度の遅さはさておいて、そう考えてみます。

まだ筋肉痛が出ていない今日は、熱田の法務局へ行ってみました。

南区を北西に突っ切って行くこちらは、移動距離5km弱。自動車では20分ちょっとかかるはずのこの区間は、30分で走っています。水道工事中で段差が多かったり交通量が多すぎて歩道を走ることになる区間が多いと、表定速度は一気に下がってしまいます。

いい裏道を探せば、もう少し早く法務局に行けるようになるのかもしれません。そうまでして行きたい場所かどうかはさておいて。

調べ方を調べ直す件

月曜日からの二日間を、国会図書館での資料収集に投じることができました。仕事があまりない、というのも決して…決して悪くありません(強弁)

調べ方を調べ直す件

今回は、ある県の山奥の村の電話帳を閲覧・複写していたのです。昭和39年から昨年まで10年おきに。あとは、その村の人口と世帯数の推移も。

問題意識は登記のほうに向いています。
といっても僕が儲けるほうには転がらない話しです(苦笑)

過去の電話帳を「世帯ごとにコーディングされた、世帯主とその住所の公開データベース」と考えることは出来ないか、をちゃんと調べてみたかったのです。

これを上手く使えれば、「現在の」住民票では追えない土地所有者の調査に役立つのではないか、そう考えています。

過去の電話帳は国会図書館以外にはまとまった所蔵がないため、新たなコンテンツを作って調査方法を体系化すれば地方にお住まいの方からなにかご依頼が来ないかな、という期待はもちろんあります。

帰りのバスは16時10分発の中央ライナー3号にして、いつも通りの空いてる車内でお弁当を広げます。まずまずの成果を得られた、ということで一品追加して、崎陽軒のポケットシウマイを加えました。

東京出張のたびに調査のご依頼がくるようになったら、帰りのお弁当にお酒をつけるのですが。

調べ方を調べ直す件

昔の超特急で行く旧東名高速道路の旅

お客さまに送る書類をポストに入れたら、荷物が少し軽くなりました。

昔の超特急で行く旧東名高速道路の旅

千種駅前8時49分発の超特急東京行きを選んだのは、夕方から横浜市内で面談があるからです。

種別は超特急、とはいえ愛知・静岡・神奈川県内で客扱いを繰り返すこの便。名古屋を出たら霞ヶ関まで止まらない便より時間がかかるため空いていたらいいな…と期待しつつ、日曜日の朝のバスがそう空いてるわけもない、と考えて廊下側に席を取っておいたのです。

ところが。
名古屋インターを出た時点で10人ちょっとしか乗ってません。僕の席も、隣の窓側どころか前後の席も空いたままです。

僕は東京出張時、景色はいいがさらに時間がかかる中央道経由のバスを選ぶことが多いのでしばらく乗っていなかった「遅い超特急」、こんなに空いてるならもう少し使ってみたい気がしてきました。

これまた久しぶりに入った浜名湖SAは、日曜日というのに駐車場が3分の1も埋まっていません。新東名が無かったころの週末は、バスが休憩で入れないこともあったのに。

昔の超特急で行く旧東名高速道路の旅

どうやら東名高速そのものが、旧街道と化していたようです。まぁ、僕はのんびりできていいのですが。

本体より長い、付属品作成時間に関する件

所有権登記名義人住所変更と所有権移転の登記申請書作成を終えました。

今回は僕が申請を代理しません。僕の仕事はあくまでも「法務局に提出する書類の作成」で、申請人になるのはお客さま、という設定です。

僕のところでは申請代理にこだわらないので、時折こうしたご依頼をお受けすることがあります。今回のご依頼はご親族のあいだでのよくある不動産名義変更、ということで登記申請書と添付書類を作るなら、業務支援ソフト未導入の当事務所でも1時間ちょっとで終わります。

とはいえ、市役所が発行する書類の大部分はまだ僕の手元に来ておらず、お客さま方が署名捺印するのもこれから…ということで、思い立って黄色い紙をプリンタにセットしました。

ホンモノとおなじ記載のみほんを一部用意して、こちらに注意事項と署名捺印等の位置を書いて渡そう、と考えたのです。記載する日付(が、同じでないと困る場所)、認印か実印必須か、住民票を取り寄せたときに読み取ってほしいこと、契約書の収入印紙には消印せよ、登記申請書の収入印紙には消印したら数ヶ月分のお小遣いが吹っ飛ぶから絶対するな(笑)、等々の注意事項を書き込んでいたら。

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この見本一式の作成と記載と校正のほうで1時間半ほどかけてしまったようです(^_^;)

つまり、申請代理してしまったほうがこうした説明書類の作成に時間をかけずに済んだわけですが。

僕のところでは基本1ページで済むシンプルな売買契約書/贈与契約書/遺産分割協議書はいずれも5000円でお作りしています。

ですので土地1筆建物1個の名義変更をシンプルな添付書類で行う場合の料金は

  • 契約書または遺産分割協議書作成 5000円
  • 所有権移転登記申請書作成 22000円
  • 登記申請代理 3000円

税別合計 30000円

所有権登記名義人住所変更登記の申請書を作る場合は7000円が加わり、書類作成のみ=申請代理しない、というのであれば上記の3000円が消え、作業時間が増える(苦笑)ということになるわけです。問い合わせの入電からの作業時間は、順調に進むと数時間、といったところ。

この作業をあと9999回やると3億円稼げるのかな、と最近のニュースを聞いて思ったりもするのですが、1日2件ずつ受けて盆と正月の2日以外は稼働し続けたとしても14年弱かかる…これは無理、ですか。労働紛争に取り組む余力がなくなります。なにより、これまで通りの受託ペースだと、100年以上かかるようにも思えます。

とは申せ、不動産登記のほうも非定型的な仕事が好きなのです。このところ登記事件が(しかも、お客さまから数時間単位でお話し聞かないと進まないタイプの案件が!)珍しくなくなってきたのですが、さらにもう少し増やしたい(別に抹消移転設定の立会なんかは…引き続き他の先生方にお願いしますよもう)、という思惑でこの記事を書いています。

県外のお客さまとの面談のために…

交通費の予算請求もあっさり認めていただいて、やってきました名古屋駅。東京方面への新幹線を待っています。

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当事務所では、登記申請書類・裁判書類の作成についてお客さまと直接面談しています。

※ときおり、抵当権抹消全国一律●80円全国対応、とかやってみたくなるのですがそれはさておいて。

で、今回も県外のお客さまからご依頼を受けることになり、今回も面談が必要だ、と申し上げたらこうなった、と。

目的地はここです。

入場券を買って、名古屋駅新幹線改札口を入ってきたところです。

お客さまは西の方から名古屋を通って東の方へ行かれるのです。たとえば京都から横浜、とか、鹿児島中央から新函館北斗、とか。まぁそんな感じで新幹線を使われます。

で、僕はお客さまと事前に調整していったん名古屋で降りてもらい、本人確認だけ先に済ませてしまえば所要のクオリティで面談と本人確認書類の確認が済み(何せ、直接面談してるわけですから)、お客さまには名古屋市内への訪問と同じ費用で対応できる、ということになっています。

鉄道ファンには常識(で、普通の人にはどうか不明)な制度として、新幹線特急券は「改札口を出なければ」特急料金を通算して乗車を続けられることになっています。その気になれば有人窓口で、京都-名古屋・名古屋-新横浜に乗車区間と列車を分けた指定席特急券を料金通算して出してもらうこともできたりします。

ですのでお客さまを途中出場させない、というルールを守れれば=僕が改札内に入ってしまえばいい、ということでときおりこうした対応をすることがあります。

この場合、僕の訪問目的地は名古屋駅、つまり名古屋市内なので、事務所外への訪問にかかる料金として3240円と交通費(地下鉄運賃と入場券)を申し受ける、ということになっています。出張相談は難しい、かもしれません。新幹線の入場券は発券から2時間有効なので、当事務所所定の「2時間の」有料相談をめいっぱい行うことはできません。

今回のお客さまとは初顔合わせ、ということで待合室内で1時間ちょっとの打ち合わせと雑談を終え、ご依頼を進める方針を確認したところで…お土産をいただきました。

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まさかこれって、これあげるから

  • ワタシに貴方のお供をせよと?
  • で、これから始まる鬼退治に随行せよ、と!?

一人で勝手に盛り上げて、まぁそこまで紛争性の高い案件じゃないよね(笑)と勝手に納得してブログへの掲載許可をいただいたところです。

電気を変えて、ブログを安く

個人向けの電力小売り自由化は、僕には無縁だと思っていたのです。先月まで。

ですが先週いきなり思い立ち、さきほど手続きを終えました。来月にはスマートメーターが設置され、中部電力とおさらばできるはずです。

…そのまえに、カテエネポイントを軒並みWAONポイントに引っ越して(笑)

契約アンペア数が30A、事務所のはずなのに毎月使う電力量は月平均200kwh程度とほぼ普通の一人暮らしの世帯とおなじ僕のところでは、「電気料金が安くなる可能性」を探る限りさして魅力のある他所のプランがない、そう思っていたのです。

ところで、このブログはココログのサービスを利用しています。特に画像や写真の引っ越しが面倒すぎてどこにも足抜けできず、広告が出る無料のサービスも嫌だからいくばくかの月額料金を払っているところです。niftyでは、かつてWimaxを使っており、いまでもダイヤルアップ接続ができるようにniftyIDを維持して基本料金を払っています。

@niftyでんきのサービスを契約してしまえば、niftyの基本料金が毎月250円割り引かれると知ってしまったのが中電からの逃走を即決した理由です。

別に、電気そのものが安くなる必要はなかったわけです。僕の環境では。

不思議なのは、ココログユーザーに対してnifty側から@niftyでんきの利用を促すアプローチがほとんどないように思えたこと。僕がこれに気づいたのも、何かの気まぐれで価格.comの電気料金シミュレータを使ってみたら候補が出てきた、というだけなのです。

ともあれ、これで電気料金は据え置きか夏冬の電力2段料金適用時に数十円程度減、これとは別に、電気料金ではないところで年3千円の経費減、となりました。

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あとは価格.comのキャンペーンページを踏んで手続きしたために合計1万2千円ほどの値引きがある、ということになっています。なにか嫌なことがあったら1年後に戻ってくればいい、というお話しです。

成果が上がれば「ええのん」を

出張相談は予定より延長して昼過ぎに終わりました。

2時間ほどある自由時間で、ランチのお店を探したいのです。(お値段が)観光地らしくないお店で。

先日出張した、京都でのこと。長ーいアーケードと「さんじょうかいー商店街♪」のBGMが名物らしい商店街にやってきました。下調べはしていません。いいお店がありそうな気がしたから。

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東西方向へ一直線に伸びるアーケード沿いのほかに、直交する路地をのぞき込みながらゆっくり歩きます。

何回目かにのぞき込んだ南への路地に、なにか気配がしたのです。

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…わかります?道が左に少し曲がるあたり。

忍び足で近づくと(別に悪いことしてるわけではないのですが)小さな黒板にメニューがでています。

五島うどん定食、600円。しょうが焼き定食、800円。ランチは高くても、1000円。

そうだよね。こうでなきゃいけないよね。ポルタに並んでる店のランチ1500円とか1800円とかいうのはあれ、何かの間違いなんだよね、と安心します。長崎で見かける細めの麺=五島うどん定食があるのも気に入りました。

…失礼ながら、京都地裁の食堂のほかに初めて京都でふつうに入れるお店を見つけられそうな予感がします。

さらに気配を殺して玄関に回り込むと(当然、悪いことしてるわけではないのですが)優しげな桜色ののれんがかかっていて、中の様子は不明な京町家。

お店の名前、不明です。看板どこ?(苦笑)

とはいえ値段が出ているのだからそう悪いこともあるまい、と腹をくくって引き戸を開きます。

中はブラッシュアップされた町家、というべきでしょうか。5席ほどのカウンターと2卓のテーブル、厨房には色白で黒髪で笑顔でショートヘアの眼鏡ッ娘…というよりは若干オトナな店主さま、広がっていたのはそんな小空間です。

なんかこう、都合よすぎな気がしてきます。千円でおつりのくるランチを求めて、駅前の地下街から逃れてきた身としては。Before&Afterを売りにするリフォーム番組を見てるような。

店外の黒板とおなじメニューは、ちゃんと置いてあります。

こういうときには、正体不明なものにトライするのがお約束です。二品のおかずとサラダ、おばんざいが盛り合わせてあり食後にはデザートとドリンクがついてくる、というプレートごはんを頼みました。

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奥には小上がりがある模様。カウンターの端で食事を終え、ひとりスマホをいじっていた男性はやがて小上がりに消え、気配すらなくなりました。

他にお客がいるでなし、静かな…静かな昼下がりです。

やがてお年を召した女性が1人でふらっと入店、エビフライ定食を注文します。地元の人たちのやりとりが始まりました。

車庫だか物置だかの屋根が吹っ飛んだ、それは大変だよね直そうか、とか、そんな心温まる街の話題(笑)

どこかの食堂に入ったというより、どこかの家の居候になって台所の隅でご飯食べさせてもらってる気分になってきました。

ま、それもいいか。あちらのエビフライも美味しそうだし。

安易に広めるのはもったいない気がするこのお店、夜の献立もなかなか個性的です。

お酒の部。黒板に記載のとおり。

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隣の隣のおかずの部、上から三段目のメニューは何か、これは尋ねずにはいられませんでした。僕はもう1人の入店者に配慮して、上記の表現で聞いたのに。

「あ、ばばあの唐揚げですね?」

ここ何日かで今年も入ったのだと嬉しげに説明をはじめた店主さまによれば、容貌が個性的らしい(顔マネをしてくれました。キュートです)白身の深海魚、なのだとのこと。名古屋ではお目にかかれない料理です。

お酒のグレード区分についても聞いてみたいのですが、これは次来れたときのたのしみにしましょう。この人は、実に楽しげに仕事をしておられます。

この出張相談がご依頼につながり、そこで成果が上がれば、日帰りせずにここで「ええのん」にトライするのはなかなか楽しそうです。

帰りは路地をジグザグに折れながら、四条烏丸まで戻ることにしました。

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旧字体のホーロー看板も気になりますが、おばんざい3品ビール1杯980円昼からOKなほろよいセットのお店にも惹かれます。

観光地と観光地価格の店と満員の路線バスとまっすぐ歩かない外国人と固まって歩く修学旅行生から遠ざかれば…路地、楽しいじゃありませんか。


さて、次の出張日程が決まりました。4月23~25日、横浜・東京です。

いまのところ出張相談の余力は4月24・25日、昼間に残っています。宿泊場所の関係で、4月24日午前中は横浜駅周辺で相談可、それ以降は東京駅を交通費の起算点とします。国会図書館内での相談も、例によって可能です。

もともと23日にご要望があった打ち合わせに対応する出張なので、23日は夜間を除いて対応余力がありません。

それに、同日の夜は横浜でいい路地を探したい気もします。

言い訳しながら、名残の花見(さらに西へ)

慎重に座席を選んだおかげで、今回も隣に人が座っていません。庄内川を渡ったことすら気付かない熟睡で、名神多賀までやってきました。滋賀県内もいいお天気ですね。

言い訳しながら、名残の花見(さらに西へ)

強調しておきますが、仕事です。

言い訳しながら、名残の花見(さらに西へ)

もう一つ言い訳を加えるなら、いま進行中の来月号の記事作成事件は作業日程を繰り上げ、本日4時に第一次の指摘事項27個余りの提示を終えています。

…誰かいじめてはいないか、という質問にはお答えしません(遠い目)

さて、主観的にも客観的にも理想的な状況を作って乗り込んだ名鉄バスセンター 7時発の京都行き特急は現在20分ほどの遅れ。約束の相談開始時刻に余裕を残して京都に着けそうです。

今日も日帰りの出張になりました。出張相談が終わったら、少し京都市内で時間が取れることになっています。

言い訳しながら、名残の花見(まずは東へ)

諏訪町の駅から、豊川の法務局に行く道を変えてみたのです。

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当然ながら、仕事できています(言い訳ですが)

狙ってやったわけではなく、この道を折れたところにある餃子やさんとカレー屋さんのどちらでランチにするか迷ってやってきた、というだけです。

…強調しますが、仕事できています(苦笑)

低気圧が去って花散らしの雨もやんで気温があがった今日、つつがなく終了した登記済の書類を請け出しにやってきました。ランチの時間にも、今日は間に合いました。

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チーズナンが選べるCランチは1050円、サラダとスープとホットチャイに、箸で切れるほど柔らかなチキンティッカが1ピースついてきます。

法務局の近くにあるこのカレー屋さん、最低額はやや高いのですが900円~1000円台に充実したメニューを持っています。ホールで働くお姉さんは…マジックで手書きの名札が似合いません。美人です。

豊川、気に入りました♪
来週から豊川・蒲郡市の相続登記●割引、とか告知してみたいところです(冗談です)

さらに登記事項証明書と公図をとって、隣にある市役所で農地転用の申請書用紙をもらったらさらに隣の図書館へ。僕は行政書士の資格がないので農転の申請書を作ることはできませんし当然やりませんが、添付書類のうち法務局で取れる公図や登記事項証明書と図書館で(つまり、誰でも)取れる住宅地図のコピーを代行することは、誰からも規制されません。役所の窓口で書類くれよと口頭でいい、書式をもらって運搬することも当然ながらオッケーです。

で、そうやってそろえた書類をお客さまに渡して「例によって、君または君の家族が農地法違反で摘発されたり、あるいは今後の申請が却下されても当方は一切関知しないからそのつもりで/なお、このテープは自動的に消滅する/成功を祈る」とお断りして煙とともに消え去れば行政書士法には違反しません(冗談です。実際にはもう少し優しくお渡ししています…あと、もし出来ればお客さまには便利でしょうが農転の申請書は作りませんし、出来れば自分には便利でしょうが自動消滅もしません)。

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市役所から図書館への道路には屋台が出ています。鯛焼きおいしそう(さっき昼を食べたばかりなのに)

図書館でコピーを終えたら、次は岡崎へ。

いえ、岡崎市役所へ。強調しますが、仕事できています。

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ただし、駅から市役所へは、いつもの国道ではなく川沿いの道を行くのがよさそうです。

つぎの相続登記申請にそなえて評価証明書をとったら、17時になりました。少し涼しくなってはきましたが…さて。

川沿いの道を下流に下れば、岡崎公園です。景色もいいし、隣の駅まで歩いてから帰ることにしました。

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岡崎城天守のたもとまで登り、龍城神社でおみくじをひいてみます。

大吉、です。

「よもの海 波おさまりて この春は 心のどかに 花を見るかな」

さて、なにやらできすぎているようです。
おみくじにもスプリング・エディションがあるのでしょうか?

乙 は 誰?

法律やら登記の世界でふつうに用いられている表現が、気に入らないことがあります。

その最たるものが、当事者を甲やら乙やらと記載するもの。

だったら甲乙丙丁戊己庚辛…と並べたってせいぜい10人分にしか対応していない、ならshift_jisでも⑳まで対応している番号をまるで囲んだ文字のほうがまだ汎用性が高いだろ、というのはもちろん言いがかりです。

どうせ一般人のあいだの契約書では、名前を甲やら乙やらで置き換えたってせいぜい3~4文字しか節約できないのだから、全箇所で当事者名を書いたほうが断然わかりやすい、と思うのです。

そんなわけで僕のところでは、登記原因証明情報でも売り主買い主甲乙丙、という表現をことさら避けて、当事者の名前を全箇所に書いてはゆっくり読み聞かせなどしています。

そこへ最近、妙なものがやってきました。他のセンセイが作った不動産売買契約書です。

契約書で1箇条だけ、「乙は速やかに(中略)をする」という条文があります。

  • で、それ以外に乙という語が出てくる箇所がありません。
  • ちなみに、甲が出てくる箇所は皆無です。

したがって、この契約書では売り主買い主のどちらが乙なのか、わかりません。

どーすりゃいいんだよ(╯‵□′)╯︵┴─┴

ちゃぶ台返しなど試みてみたい今日この頃です。

ちなみにこれをお作りになった法律事務所のウェブサイトによれば、契約書作成は5万円から、先を見越した契約書を作る、とか書いてあります。さりながら他にも突っ込みどころがいくつもあるこの契約書に対して、補助者さまは最近おかんむりなのです。

しょうがないので、報告書形式の登記原因証明情報を作成して乗り切ることにしました。

権利証、とか権利書というのもちょっと困った言葉だと思う(司法書士が登記済証に適当な表紙だの封筒だのをくっつけていなければ、普通の人からみてそれが権利書だとわからない)のですが、最近時折見かけるのはさらにひねってあるな、と思うのです。

登記関連ノベルティグッズの業者さんが作成販売している、登記識別情報通知の表紙です。

『不動産登記権利情報』って一体誰が作った造語なんでしょう?登記識別情報でも権利書でもないように慎重に作られたことばなのかもしれませんが、逆に「登記識別情報(あるいは登記済証)または権利書はお手元にありますか?」と問うても通じない現象が起きつつあるように思えます。たんに厚紙の表紙なので、目隠しシール部分に容易に手を触れることができる(そして、触れたとしてもその痕跡を残さない)のも気に入りません。

そんなわけで。僕のところでは登記識別情報通知を、まず『登記識別情報通知』と明示した緑色の窓着き封筒(業者さんが販売しているもの)に入れ、さらに茶封筒に入れて…

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言い訳めいた文章を、書き添えております(苦笑)

関西への出張の日程調整を始めました

夕方に入って、晴れてきました。向こうの丘では、いよいよ桜が見頃です。

Dsc_0024

県外からこちらに来ることができる、というお客さまを押し返すように(笑)今月も出張日程の調整を始めることにしました。

お天気もよくなりそうだし名残の桜も見られそう…というわけでは決してないのですが。

いまのところ、次の出張は4月13日、京都までの日帰りになりそうです。

仕事はまじめにします(言い訳するほど怪しい、という自覚もあります)

他の方への出張相談またはご依頼対応の打ち合わせは午後の遅い時間、京都-米原間の東海道本線沿線で可能です。京都以遠・他社線沿線・夜間の相談設定も可能ですが、京都を起点とする交通費を別に申し受けます。相談の料金は2時間税込5400円で、今年度も変更ありません。

これとは別に、今週は豊川まででかけます。登記済の書類を請け出してくるのと、ついでに豊川市役所でちょっとした書類をもらってくることになりました。

…この手間賃で、今まで行けなかったカレー屋でランチ、とかもう全然考えていませんから(言い訳するほど怪しい、という自覚は当然ありますから)

こちらについては名古屋-豊橋または豊川稲荷間での出張相談を可とします。日程は4月11・12・14日でいまのところ調整可能です。

そういえば岡崎市役所に寄る用事もあるのですが、岡崎公園の桜がどうこう、などとはもう全然(言い訳も含め、以下略)

いいか悪いかはさておいて、登記の仕事が途切れなくなってきた感じがします。一方で、普通の日本語と常識と柔軟性を標準装備しておられる労働紛争(または、裁判事務)のお客さまが貴重になってきたような気もしています。

今週の仕事は登記申請書を3つ、労働紛争以外の訴訟の答弁書を1つ作ることが決まっています。労働紛争関係は次の出張でお請けできるでしょうか。あと、金投資の計画の立案を1つ…これはFPとして。

あの新人大統領による巡航ミサイルの乱用がもう少し遅れてれば買い出動できたのにな、などと勝手に考えて、三菱マテリアルから来た資料を眺めていたりします。

「これを持って実家に帰るといい」

さきごろ取材をうけた雑誌の掲載誌が送られてきました。

このブログの閲覧歴が長い大方の、というよりきっと全部の読者の皆さまの予想を裏切るはずなのですが、相続登記に関する記事です。

労働紛争じゃないのか!
おまえが人に言えるような仕事と言ったらそれしかしてないだろ!
と困惑またはお怒りの(笑)皆さまには以下のとおり、相応の理由があるとお考えください。

まずその雑誌を読んでみよう、と思い立った一部の方には…残念でしたね。
僕も今回あらためて図書館での所蔵状況を探したところ、愛知県内の公共図書館にはゼロ、三重県内でもゼロ、岐阜県内では岐阜県立図書館が寄贈を受けるのみ(受け入れるが所蔵はしない、というパターンのようです)、名古屋大学と三重大学にはかろうじて所蔵がある、そうした結果になっています。

名古屋から一番近いところで、向こう何年か読めるとしたら浜松市天竜図書館。これがヒントです。

もう少しわかりやすいところで、大学図書館のうち三重大では演習林に所蔵がある、とされていました。

上浜町のキャンパスじゃなくて…そこからバスで1時間半かかる山のなかに(苦笑)

種明かしです。今回取材を受けたのは一般社団法人全国林業改良普及協会が出している林業家向けの月刊誌「林業新知識」で、山林の名義変更についてお話ししたものが記事になった、というわけです。

お話しがやってきた経緯は、このブログのごく一部の読者さんが僕になさったのとほぼ一緒です。

ある日突然県外からメールが入り「実はおまえのウェブやらブログやらを見てたんだが(以下略)」と言われて始まるあの展開です。それが、これまでとは違って業界団体の研修講師のご依頼ではなく、一般の方向けにわかりやすい記事を作りたい、というものだった、と。

ただ、最初に来たメール開いた瞬間に「なにこれ広告企画?」と疑った僕は凡人です。

次に発信者の団体をググって「現代林業出してるところじゃん!」と一瞬で応諾を決めた僕はさらに凡人です。そちらの雑誌は三重大学の森林社会学研究室で毎月読むことができ、開業後も国会図書館で定期的に目を通していたのです。僕は大学時代の専攻が林政学=大学内の名称では森林社会学だったしウェブサイト内でそれを表示していたことも、僕が取材先に選ばれた理由の一つです。

つまりこうした雑誌の読者層は、林業家・森林組合その他の林業事業体や関係官署・そうでなければ林学系の教育機関にほぼ限定されていて、法学部を出た司法書士がふつうに暮らしていればまず接することはない、客観的にはそう言って差し支えありません。

同業者が見てない、という立場の居心地のよさは労働紛争のほうでよく承知しておりますので(笑)、取材にお答えする内容は司法書士側より依頼人寄りに傾けました。

「(登記は難しいですから)お近くの司法書士へご依頼を」となどというよくあるポジショントークは最初っから引っ込めて「登記はやろうと思えば自分でできる(できるかできないかの見極めを、相談を通じてすればいい)」という方向での情報提供を目指しています。もっとも、事前の質問に対して取材前に回答事項案を送る段階でそういう立場を取ると通知しているので、それが気に入ってもらえた可能性もあります。

世に出た記事は、まるでいつもの僕など関与してないかのような穏健中正で消費者寄りでわかりやすい仕上がりです。人に話したことがプロの手を経てこういう文字になっていくのか、ということを勉強させられました。

※とはいえ8ページの記事に24箇所の修正希望を出したりもしたのですが、きっちりと処理していただいております。ありがたいことです。

…やっぱり僕のウェブサイトもちゃんとした人に手を入れてもらうべきなのか、と心が揺らぎましたがそれはさておいて。

ちなみに、補助者さまは今回の記事を「読むのが嫌にならない」と評されました。

僕のウェブサイトについては、その時点では特にコメントはありませんでした(遠い目)

取材担当者さんは造林学がご専攻だった方、つまり法律やら登記には縁遠い、でも雑誌を出してる過程で読者から来た反響を通じて、司法書士側とは違う関心や問題意識をお持ちです。

そのあたりの違いがよくわかったのは、当初の回答で僕があまり多く扱わなかった評価証明書の取得や非課税の土地の評価額の決定過程に多くの行数が割かれたこと。保安林は固定資産税が課税されない関係で、確かにここは興味が持たれるところなのでしょう。

深刻に解すれば、こうした情報を求める側と提供する側の意識の乖離は業界内にありうる問題点なのかもしれません。

今回僕が話したことはべつに、僕で無くても話せるはずだし、司法書士側からの情報提供が充分になされていたら相続登記の話を聞きにわざわざ東京から名古屋に来る必要がない、と考えればこれはこれで問題ではあるのです。

…とは申せ。首都圏所在の同業者さんが担当者さんの目にとまらなかったおかげで僕が拾ってもらえたきっかけは大事にせねばなりません。

記事は来月も掲載されるので、もし迅速な反響があれば担当者さんにお聞きしながら内容を微調整できるかもしれませんし、なにか別の方向に話が進んでいくかもしれない、と思っています。

ところで補助者さまはこの記事掲載決定に際して、表題のようにも論評されたのです。

さすが人の親、というべきかもしれません。確かに、通常は林学科出て司法書士になること自体が想定しがたいので、親を納得あるいは信用させる最強の成果物としてこれを提示せよ、という判断は妥当というよりほかありません。

事務所内での思惑はそこまで話す時間もなかったのですが、掲載誌は7冊お送りいただきました。

「創業13年」への修正

仕事が一つなくなって、少し余裕ができた今週。

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結局のところ最低賃金以下の稼ぎで終わった案件は過去のものとして、しばらくぶりにウェブサイトの更新作業をしています。新たなご依頼やお尋ねは、まぁ1日1件あるかないかといったところ。何より気になる法務局からの電話=補正指示は、今日もありません。

さて、まずしなければならないのは、サイト各所に書いてある経験年数を修正すること。先月下旬に司法書士としての開業13年が過ぎたため、「12年」から「13年」に直しています。

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…ええ、不毛な作業です(苦笑)開業から10年経ったあたりで経験年数を記載するようになったときには、この作業は毎年する必要があるとあまり真剣に考えていませんでした。

しかも今回に限って、平成12年に起きたイベント=僕が社労士になろうと決めたきっかけになった、補助者時代の労働紛争について触れたコンテンツがあるおかげで一括での置換が少々難しくなっています。文字情報を残らず直したところで、一部の送信フォームへのボタンにも経験年数を書いて(画像を作って)しまったことを思い出しました。

自分がそこそこ経験があるらしい、ということを数字でなく語る表現を考えておかねばなりません。いまから11ヶ月かけて。

今年に入って大がかりな更新をしていないおかげで、検索順位とユニークアクセスの低下が始まっています。1日3千ページビュー、その半分のユニークアクセスがあった最盛期にくらべて2~3割減、といったところでしょうか。

そのわりに登記の問いあわせの件数、ひいては売上が落ちてない(上がってもない)ことに安住して放置していたのですが、近々説明する事情でそうもいかなくなってきました。情報量が少ないページは検索エンジンにインデックスさせないようにする施策を全ページの1割強に講じているところです。あとは各所で文章表現の修正、情報のアップデートを進めていこうかと。

ただ、単にものぐさだからほったらかしにしていた、というだけでもないのです。

どうしようもないパクリサイト(運営者どもはキュレーションサイトとか言ってますが)の氾濫を見ていて、単に検索エンジンで表示順位を上げることにこだわらない営業施策を何か探したほうがいいのではないかと考えだしたのは昨年秋頃です。頑張って順位上げたってパクられる可能性が上がるだけなのではないか、と。

だったらどうすればいいのでしょう?

表示される順位が上がっていたころに多かったのは、残念ながらいささか安易な問い合わせです。

数年前までは労働紛争を中心に電話での無料相談の希望が多く、これには労働紛争・裁判事務のページで「電話番号の掲載箇所を減らす」という強引な施策で対抗して成果を上げたのですが…さすがに送信フォームへの遷移までは阻止できず(というより、するな!とWebコンサルタントなら誰でも叫ぶでしょうよ)新たな問い合わせの約半分がまぁ、対応不要か不能な問い合わせでした。

今はこの部分が真っ先に減って、ちょっと落ち着いてきた気がします。検索結果の上位にあるからなんとなく読んでみた、そのままスマホから電話かけたりフォームに遷移してメール出してみた、という集団がなんとなく消え去った、と。

ここに手がかりがあるのかもしれません。

検索エンジンの表示順位に一喜一憂せず、ある程度落ち着いて文章を読み込んでこれる方に親和性の高いサイトでい続けるのはやっぱり悪くないかな、と思っています。まぁ、コンテンツを十分読み込んではくるが回りのみんなに敵対的な本人訴訟希望者、などという問い合わせは当分排除できないのですが(笑)

そんなわけで、SEOとして実施したキーワードの多用などで少し不自然になっている文章や表現をシンプルなものに補正していく、ただし文章量は増やす、という作業も各所で行っているところです。最近「自分が関与したが、普段自分が作るよりできのいい成果品」を見てしまってそちらに影響された、ということもあります。

そちらの公開のタイミングをみながら、少しだけこちらでも言及してみようと思っています。そちらにはもう一つ、別の可能性がある気がするのです。

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