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オイラは優良賃貸人(虚勢)

夕方から雨が降りだしました。
眺めと風通しが自慢の当事務所、執務室から南の眺めも今日はいまひとつです。

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思うところあって、というのは姑息でしょうか。久しぶりのこの物件の賃料を調べてみました。

ちょうど僕が入っているのと同じような築年数・間取りの中古マンション一棟売りから始める不動産投資について相談を受けたのです。古い悪い友人から。

労働紛争から知り合い始めた労働者属性のお客さまから聞かれたら、それこそ張り倒してでも止めますが(笑)ちょっとそうもいきません。いっそ貧困ビジネスを始めるんだと胸張っていわれりゃ堂々と絶交できますが、そうでもないようなのです。

じゃぁ、十数年後には築40年になるマンションって誰が借りたいの?

という質問はまさに裸の王様に投げるのとおなじ種類の質問です。

本人に直接ぶつけて無傷でいられるには当事者以外の大勢の人か客観的なデータか、そうでなければ酔った勢い(笑)を味方につけておく必要があります。

住宅土地統計調査か何かに築年別空き家率がわかるデータがありそうですが、見たいような見たくないような気がします。

とりあえず思い入れゼロで判断して登記の受託は回避とし(登記報酬に釣られて賛成するものではない、というシグナルを出す必要はあると判断しましたし、なにより僕が司法書士として加入している損害賠償責任保険の上限額を大幅に超えています)、さらに調べてみます。

やっぱりな、と思えるのは物件検索サイトに見る、築30年超えの物件賃料の顕著な低下と物件候補そのものの減少、です。

ただし、この国で中高層の共同住宅が派手に建てられるようになったのは昭和50年代後半~60年代、その後バブル期前後に一つのピークを持つため、名古屋のような地方都市では市場に出ている築40年超えの非木造賃貸物件(ただし、分譲賃貸除く)は本当に絶対数が多くない、ということなのかもしれません。

賃料相場としては、おそらくは築20年~30年のあたりに三途の川が流れていて、標本集団をこのへんで区切って比べると、立地が僕の物件よりよさげな検討地区でもこの前後で賃料に1~2割の下落がありそうな気がします。

では。

地上8階総居室数24戸、地下鉄駅から公称9分の家族向け賃貸マンションたる我が物件はどうでしょう。

ちなみに現在、3階が3室とも空き情報がでています。これを含めて稼働率、8割弱。

この春いくつかふさがって少しましになりましたが、我が7階もワンフロアに僕だけしかいなかった時期が1年以上続きました。

で、家賃。僕が入ったときにはこのマンション、お部屋のグレード別に6.5万-7.5万-8.5万の設定でした。僕が取ったのは真ん中のグレードの東南角部屋。川に面した西南角部屋が8.5万、当然ながら家賃の順に面積大、となっていました。

入居時になんらかの理由で家賃を若干値引きしていただき、その後現在に至っておりますので上記家賃は僕には他人事です(遠い目)本来住居専用物件だったここに入居できたのも、駅前の不動産屋さんがなんらかの適切な判断と交渉をされた結果であってすべて一切合法だ、ということにさせてください。

世の中には押さなくても走る横車があるのかもしれませんが、それはさておき。オーナーチェンジ後も既得権として既存の価格で既存の条件で居座っているところであります。

この各物件の現在の家賃、13年後たる現在では。

5.5万-6万-6万で募集がかかっています。ちなみに敷金1ヶ月礼金ゼロ。

僕の時には敷金3ヶ月。

なるほど。ということは。

ここ1ヶ月ほど僕の居室前の蛍光灯を切らしたままの今の管理会社のやることがこれ以上気に入らなかったら、

  • 契約解除しまーす♪
  • で、同じ日に別の不動産やさん経由で西南の角部屋に入居しまーす♪
  • 部屋の損耗のほとんどは経年によるものなんで敷金返還請求は管理会社の頭越しに家主に法的措置をとりまーす♪

と宣言するともれなく今より1部屋ひろいうえに壁紙ぐらいは新品の物件と年間十数万円の経費削減と十数万円の一時金が手に入る、と。そりゃ夢のようだ(遠い目)

いまの管理会社(よりによって名古屋北郊、江南市にある。東京駅前の物件を川崎の会社に管理させるのと同じくらいの理不尽)はかなり能力が低いため、家主に対しては一切同情しません。賃料払ってる限りはオレ客だからな、とどこかの代書人が絶対毛嫌いしそうな『自称 お客サマ』として振る舞おうと決めているところです。

あ、冗談はさておいて。築20年台の本物件ではこの13年で、家賃は20~30%、敷金は実に3分の1に下落をみた、ということになります。

してみると、築20年台のマンション一棟売り案件をカモにすすめるブローカー(たぶん、自称コンサルタント)どもが物件価格と現在の賃料から表面利率を提示してそれを全面に押し出すのがいかに罪深いことか、よくわかるとは思います。

あと、いまだに一昔前の家賃水準で住み続けてる僕って結構いい人かもしれません(冗談)

まぁ、事務所として大変気に入っているのでこのままの賃料で住まわせて、いえ、住んであげようと思っています(あ、いまちょっと虚勢を張りました。少なくとも賃料減額調停なんか申し立てませんから)

たまーに「レジデンス野並」で検索してくる方がこうした記事を読むかもしれませんが、そんなもの僕の知ったこっちゃありません。事と次第によってはその方々を支援します。

立地にもよるがふつうの賃貸物件の家賃、だいたい築20~30年のあいだでそれ以前より1~2割減る、というのはだいたい間違いなさそうです。

あ、何らか特殊な賃借人にめぐりあってしまう、というリスクもあるかもしれませんがそこはこれ以上考えないことにします。

じゃぁ、どうしたらいいのか、何人かこの世界に詳しい方に聞いてみようと思います。

うちお一人は、元は労働紛争のお客さまです。この方には一献差し上げてもお話しを聞いてみたい、と実は考えていたところです。

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